“转贷后省多少利息，你了解吗？我能帮你省下几十万元房贷利息。” 近日，广州不少贷款中介再度活跃起来，推出“以贷换贷”的生意。原本服务于中小企业的经营贷，成了部分购房者的暗度陈仓之计。有资深按揭贷款专家证实，由于两种信贷产品存在利息差，市面上存在不少“将房贷转为经营贷”的情形。

经营贷诱惑买家“以贷换贷”

“只要条件符合就可以考虑换贷，帮你省利息”，近日，有广州市民频繁收到经营贷推销电话，并在社交平台上看到贷款中介不断推荐“以贷换贷”业务。

所谓经营贷，是指银行等金融机构向借款人发放的，用于进行合法生产经营活动的贷款。现实中，因为经营贷款的利率明显低于购房贷款，经营贷流入楼市的现象屡见不鲜。房地产市场研究专家邓浩志表示，“虽然目前首套房贷年利息在4字头，但二套利率依然是5字头，而经营贷年息基本都在3%左右，存在一定的利息差。由于这类违规的经营贷使用成本更低，所以一些刚需购房者以及不少炒房投机者主动选择采用。”

目前，贷款中介的目标客户，逐渐转移至已在高利率买房的群体。贷款中介介绍产品时表示，“建议房贷利率在5.5%以上的客户才有必要操作。”

隐性收费增额外成本

在中介机构的鼓吹下，“以贷换贷”这一方式还是让不少买房人动了心。事实上，此类操作存在隐性收费的套路。

据了解，通过贷款中介转换按揭“以贷换贷”，中介需要收取贷款总金额的1%至3%作为手续费。也就是说，若办理100万元经营贷，需要向贷款中介缴纳1万至3万元的服务费，需要在拿到贷款后一次性支付。以转贷100万元为例，虽然一年可以省下1万多元的利息，但在转贷前需要一次性支付约1.5万至4.5万元的额外成本。

事实上，用经营贷覆盖房贷，账面上来看确实能省下一些利息，但除了前期要支付一笔不小的费用，经营贷到期后将面临着一次性还款的资金压力。另一贷款中介表示，经营贷贷款周期多为10年、20年，虽然部分资产可以做到30年，对资产价值、借款人征信要求、经营流水等要求都很高，要达到条件并不容易。从30年房贷变为经营贷，还款压力还可能变得更大。

经营贷流入楼市会增加市场风险

“以贷换贷”的模式，本质就是套取经营性贷款覆盖原有房贷，利用利息差获利。广州资深按揭贷款专家郑大源坦言，“目前市面上这种‘以贷换贷’的情况很多。这是破坏当前的房产调控政策，增加买房人潜在的风险。”

经营贷流向楼市一般为两种场景，一种是名下无房，但是买房不按揭，改成经营贷；而另一种则是名下有房，去申请经营贷再买房。在郑大源看来，无论是哪种场景，本来没有公司，为了申请经营贷而去注册公司的，这种经营贷属于“不合理流入楼市”，是纯属投机的行为。

在广州世联研究院副院长崔登科看来，如果通过经营贷“人为加杠杆”进入楼市，资产流动性会暴涨，那资产价格也会快速上升。这种畸形的需求，会导致整体房地产市场风险的上升，而调控有机会随之而来。

经营贷用于房贷或需承担刑事责任

在2021年，中国人民银行便发布了《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，要求全国银行都进行专项排查，从九个方面严防经营贷违规流入房地产领域。

“如银行监督管理部门调查起来，银行会提前抽贷。如果购房者无法按时把资金归还，导致银行有重大损失，银行有可能会以‘骗取贷款罪’进行刑事报案，购房者或需承担刑事责任。”广东国鼎律师事务所合伙人、公益律师廖建勋表示，将经营贷用于房贷，这个行为对商业银行和对个人而言，都是违法、违规的行为，用经营贷来做房贷，对于购房者来说，具有多重风险。

（据中新网 作者：何璐诗 魏鑫）